Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz niektórych innych ustaw

Omówienie proponowanych zmian

W skrócie

Poselski projekt (druk nr 2848) zastępuje opodatkowanie budynków mieszkalnych jednorodzinnych i lokali mieszkalnych według powierzchni użytkowej podatkiem liczonym od ich wartości, ze stawką zależną od liczby nieruchomości podatnika. Według uzasadnienia celem jest ograniczenie gromadzenia mieszkań w celach inwestycyjnych i spekulacyjnych oraz poprawa dostępu do mieszkań. Zasady opodatkowania powierzchni mieszkalnych zajętych na działalność gospodarczą mają pozostać oparte na stawce od 1 m2. Projekt jest na etapie skierowania do I czytania.

Najważniejsze zmiany

• Dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych i lokali mieszkalnych podstawą opodatkowania ma być wartość: iloczyn powierzchni użytkowej i średniej ceny transakcyjnej 1 m2 w gminie z Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (stan na 30 września roku poprzedzającego), a gdy brak danych – wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 określanego przez wojewodę (stan na 31 grudnia roku poprzedzającego).
• Stawka wynosi 0,02% wartości dla pierwszego i drugiego budynku lub lokalu nabytego przez podatnika, a dla trzeciego i kolejnych 0,5% wartości w pierwszym roku, rosnące co roku o 0,1 pkt proc. do maksymalnie 1,5%.
• Przy ustalaniu stawki uwzględnia się wszystkie budynki i lokale mieszkalne podatnika w Polsce (także współwłasność), a kolejność ustala data nabycia; odpowiedzialność solidarna współwłaścicieli ma być ograniczona do wysokości stawki ustalonej dla danego współwłaściciela.
• Stawce 0,02% niezależnie od liczby nieruchomości podlegają m.in. zasób państwowych osób prawnych, spółdzielni mieszkaniowych, TBS, społecznych agencji najmu, lokale w budynkach ze schronami uznanymi za budowle ochronne oraz budynki jednorodzinne ze wskaźnikiem EP do 70 i lokale w budynkach wielorodzinnych ze wskaźnikiem EP do 65 kWh/(m2·rok).
• Rada gminy może uchwałą ustalić współczynniki korygujące podstawę opodatkowania w zakresie od 0,2 do 2 (np. ze względu na rok budowy, lokalizację, powierzchnię działki lub budynku); dla lokali i budynków zajętych na działalność gospodarczą stawka to 35,53 zł od 1 m2, a lit. a w art. 5 ust. 1 pkt 2 jest uchylana.
• Przepisy przejściowe: wskazanie nieruchomości przez osoby fizyczne z więcej niż dwoma nieruchomościami do 31 stycznia 2027 r.; możliwość złożenia deklaracji na 2027 r. do 31 marca 2027 r. po zawiadomieniu do 31 stycznia 2027 r. i wpłacie rat; podstawa z Portalu DOM od podatku należnego od 2028 r.; przez 5 lat podatek od nieruchomości objętej stawką 0,02% nie może przekroczyć kwoty wynikającej z dotychczasowej stawki dla budynków mieszkalnych.
• Zmiany w prawie o księgach wieczystych, Prawie geodezyjnym i kartograficznym oraz w ustawie z 17 października 2025 r. mają zapewnić gminom bezpłatny dostęp do danych z ksiąg wieczystych i zintegrowanego systemu informacji o nieruchomościach oraz publikację w Portalu DOM średnich cen transakcyjnych 1 m2 w gminie na 30 września każdego roku.

Kogo dotyczy

• Osoby fizyczne i inne podmioty będące właścicielami lub współwłaścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych i lokali mieszkalnych, zwłaszcza trzeciej i kolejnych nieruchomości
• Gminy i organy podatkowe (wymiar podatku, uchwały o współczynnikach korygujących, pozyskiwanie danych z rejestrów)
• Spółdzielnie mieszkaniowe, TBS, społeczne agencje najmu i państwowe osoby prawne posiadające mieszkania
• Podatnicy prowadzący działalność gospodarczą w nieruchomościach mieszkalnych (stawka za 1 m2 bez zmiany zasad)

Potencjalne skutki praktyczne

Podmioty posiadające więcej niż dwie nieruchomości mieszkalne mogą liczyć się ze znacznie wyższym podatkiem, a wszyscy właściciele z koniecznością wskazania nieruchomości i ustalenia dat nabycia w informacjach i deklaracjach. W uzasadnieniu podano przykłady: dla mieszkania 56 m2 poza Warszawą podatek za 2026 r. wyniósłby 78 zł, a stawka 0,5% dałaby 1911 zł (w Warszawie 123 zł i 3075 zł). Projektodawcy wskazują, że skutków finansowych dla gmin nie da się oszacować, a w pierwszych latach wpływy mogą być ograniczone przez limit kwotowy. Według projektodawców projekt nie powoduje obciążeń administracyjnych dla MŚP, jednak wymaga dwóch rozporządzeń, w tym nowych wzorów formularzy informacji i deklaracji.

Wejście w życie

1 stycznia 2027 r. (art. 9 projektu); podstawa z Portalu DOM może być stosowana do podatku należnego od roku 2028.

Omówienie przygotowane z pomocą AI na podstawie dokumentów: Druk nr 2848: 2848-ustawa i uzasadnienie.docx. Sprawdzone przez redakcję 23 października 2026.