Projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali

Omówienie proponowanych zmian

W skrócie

Projekt nowelizuje ustawę z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz kilka innych ustaw. Według uzasadnienia ma dostosować funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych do zmian rynkowych i orzeczniczych z ostatnich 30 lat. Obejmuje zasady zarządu i podejmowania uchwał, cyfryzację obiegu dokumentów, rozszerzenie obowiązków sprawozdawczych oraz zarządzanie wyodrębnionym garażem wielostanowiskowym. Projekt ogranicza też wyodrębnianie lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego, co ma przeciwdziałać obchodzeniu przepisów planistycznych i budowlanych (tzw. patodeweloperce).

Najważniejsze zmiany

• Wyodrębnienie lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego będzie możliwe tylko dla lokali spełniających wymogi techniczno-budowlane dla lokali użytkowych i za zgodą rady gminy, wyrażoną w uchwale będącej aktem prawa miejscowego, która określi współczynnik miejsc postojowych i opcjonalnie minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej. Nowe zasady nie obejmą budynków wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego na wniosek złożony przed 31 grudnia 2025 r.
• Wspólnota mieszkaniowa uzyska w ustawie definicję jednostki bez osobowości prawnej, ale ze zdolnością prawną i własnym majątkiem. Na podstawie uchwały będzie mogła dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi (ograniczonych do żądania naprawienia wady) oraz roszczeń odszkodowawczych za wady nieruchomości wspólnej, a każdy właściciel będzie mógł w ciągu 6 tygodni od podjęcia uchwały złożyć sprzeciw. Właściciele będą odpowiadać za zobowiązania wspólnoty dopiero po bezskutecznej egzekucji przeciwko wspólnocie.
• Do nieruchomości wspólnej zostaną wprost zaliczone ściany konstrukcyjne, ściany międzylokalowe, stropy, elewacje oraz elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów, a koszty urządzeń pomiarowych (ciepłomierze, wodomierze, podzielniki ciepła) poniesie wspólnota. Zaliczki na media rozliczane przez wspólnotę i opłatę za odpady komunalne będą płatne do 10 dnia każdego miesiąca. Podwyższenie zaliczki na koszty zarządu, dziś możliwe wobec lokali użytkowych, zostanie rozszerzone na wszystkie lokale, pod warunkiem kalkulacji kosztów sporządzonej przez zarząd/zarządcę.
• Właściciele będą mogli powołać jeden organ: zarządcę (spełniającego wymogi ustawy o gospodarce nieruchomościami) albo zarząd. Z ustawy zniknie instytucja umowy o powierzeniu zarządu. Oświadczenia woli za wspólnotę będzie składać większość członków zarządu wieloosobowego (zamiast dwóch). Wprowadzone zostaną definicja czynności zwykłego zarządu, fundusz remontowy lub inny fundusz celowy tworzony uchwałą, regulamin wspólnoty oraz rejestry protokołów uchwał i umów.
• Zmieni się tryb uchwał i zebrań. Gdy uchwały objęte porządkiem rocznego zebrania nie uzyskają wymaganej większości na zebraniu, zbierane będą głosy indywidualnie (od 2 tygodni do 2 miesięcy), a wystarczy większość głosujących. Powiadomienia będzie można wysyłać elektronicznie za zgodą właściciela, a termin 6 tygodni na zaskarżenie uchwały będzie liczony od powiadomienia o jej treści. Roczne zebranie ma się odbyć do końca kwietnia (o miesiąc później), sprawozdanie zarządu będzie pisemne, minimalny termin powiadomienia o zebraniu wzrośnie do 2 tygodni, a właściciele z min. 1/10 udziałów będą mogli zwołać zebranie, jeśli zarząd tego nie zrobi w 3 tygodnie.
• Zmiana sposobu użytkowania lokalu z mieszkalnego na użytkowy, gdy wymaga zgłoszenia na podstawie art. 71 Prawa budowlanego, będzie wymagać zgody wspólnoty (uchwała dołączana do zgłoszenia). Wspólnota będzie miała 2 miesiące na wyrażenie zgody lub odmowę, a w razie bezzasadnej odmowy właściciel będzie mógł zwrócić się do sądu.
• Wspólnota będzie zarządzać wyodrębnionym lokalem garażowym wielostanowiskowym (nowy art. 33a), o ile współwłaściciele nie określili zasad zarządu w umowie. Czynności przekraczające zwykły zarząd garażem pozostaną w gestii współwłaścicieli.

Kogo dotyczy

• Wspólnoty mieszkaniowe, ich zarządy i zarządcy nieruchomości
• Właściciele lokali mieszkalnych, użytkowych i garażowych
• Deweloperzy i inwestorzy realizujący budynki zamieszkania zbiorowego (w tym hotelowe)
• Rady gmin (zgoda na wyodrębnienie lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego)
• Spółdzielnie mieszkaniowe i społeczne inicjatywy mieszkaniowe (zmiany redakcyjne związane z usunięciem umowy o powierzeniu zarządu)

Potencjalne skutki praktyczne

Wspólnoty i zarządcy będą musieli dostosować regulaminy, procedury uchwałodawcze, terminy zebrań i sprawozdań oraz dokumentację (rejestry, zgody na komunikację elektroniczną, kalkulacje kosztów przy podwyżkach zaliczek). Inwestorzy w budynkach zamieszkania zbiorowego, które nie są objęte przepisem przejściowym, będą potrzebować zgody rady gminy na wyodrębnianie lokali. Uzasadnienie wskazuje, że projekt nie będzie miał finansowego wpływu na działalność mikroprzedsiębiorców oraz małych i średnich przedsiębiorców.

Wejście w życie

Po upływie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia ustawy (art. 15 projektu; w uzasadnieniu użyto sformułowania „3 miesięcy dni”). Projekt zawiera przepisy przejściowe (art. 7⁠–⁠14).

Omówienie przygotowane z pomocą AI na podstawie dokumentów: Projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali oraz niektórych innych ustaw (UD312), KRM-0610-108-26.zip. Sprawdzone przez redakcję 23 października 2026.